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中国房价泡沫极大 但突然崩盘的可能性很小

随着房价见顶,楼市降温,楼市崩溃论音量再次放大。以往此类论调皆伴随调控政策出台而出现,这一次则与政策无关,完全是对市场调整的反应,也因此,论者似都信心满满。

然而市场情况总是变化无常,格外复杂,何况是中国市场。虽然泡沫是必然会破灭的,但崩溃却未必会发生。这不仅是因为泡沫破灭的路径本来就有很多,并非只有崩溃一途,更因为中国是一个超大规模经济体,有着广阔经济腹地,腾挪调整的空间极大,在小经济体国家发生的戏剧性场面,在中国是不会发生的。

首先,尽管过去10年在住宅市场吹起了惊人泡沫,房价显现极度的非理性,但系统性危险却不大,因为用在房产上的杠杆很小。炒房资金以社会浮财为主,并不是银行贷款。当房价下跌的时候,受损的主要是寻租者和食利者,对社会也好,对银行也罢,都不会造成伤筋动骨的重大损害。

主流观点认为,银行和地方政府已经被亚博体育AG厅绑架,所以房价不能跌,一旦下跌就会要地方政府和银行的命。有意思的是,楼市的多头和空头在这个问题上竟然高度一致(这也说明,某些表面尖锐对立的观点,其实骨子里很可能是一样的,起码不像人们以为的那么水火不容)。但事实证明,这种观点只是人云亦云的俗见。

据刚刚公布央行三季度报告,中国银行业亚博体育AG厅类贷款余额约16.7万亿,其中11万亿元是抵押率极高的按揭贷款,剩下的开发贷和土地贷总共只有5万多亿,且都有足额抵押品,就算房价快速下滑,也不会形成多少坏账。对银行来说,楼市遇冷无非是损失一点业务量。

地方债问题也被夸大了。20万亿元存量并不致命,而国务院国庆前发文要求地方债以省级为单位统筹处理,县级平台存在的问题完全可以兜得住。

举例来说,县级平台债务最重的江苏省,在统筹了苏州、无锡等发达城市后,整体上无论是偿债能力还是举债能力都没有问题。人们只看到国家不兜底,却没看到中国一省之规模就相当于欧洲一国,省来兜底已足够,何劳国家?炒地财政的确严重,但不会致命。

美国次贷危机吓坏了很多人,但美国的问题与中国并不一样。美国的房价即便在历史最高的2006年也没有多少泡沫,可能只是略微偏高。但华尔街通过所谓的金融创新,以房产为抵押,加了极高的杠杆。熟悉投资的人都知道,一旦背上高杠杆,你就只能承受很小的市场波动。次贷危机就是被房价的小波动给引爆的。中国虽然房价泡沫极大,却没有多少杠杆,因此突然爆掉的可能性极小。

况且,这些泡沫资产都在家庭和个人手上,即便资产缩水,也只能影响到个别人的消费倾向,而不会形成多米诺骨牌效应。换言之,泡沫不会扩散,不会形成真正的大金融风险。

其次,泡沫只存在于住宅市场,并没有全面扩散。在亚博体育AG厅领域,商业地产和写字楼等尚无太多的泡沫,可能只是有些过热;股票市场则仍然极度被低估。中国并没有像日本上世纪80年代末期那样,出现社会资产的全面泡沫化。因此,中国并不存在全面崩溃的风险,住宅泡沫破灭的影响将被限制在一个很小的范围内。住宅泡沫主要存在于沿海城市、一线大都市和个别的二三线城市,并不是全国性的。

最后,中国经济在下台阶之后,仍然能保持6%以上的增长率,收入和消费仍将保持增长,此就是所谓“新常态”。工资增长会对房价起到一定的支撑作用,延缓房价的跌势。就过往历史而言,在经济上升期,出现房价全面崩溃的可能性不大。

这样来看,未来房价长期横盘或阴跌的可能性最大。如果这就是政府一再强调的“稳定”,那么必须承认房产调控政策是非常成功的,只是年轻的房奴们要被牺牲掉了。

来源:搜房网 日期:2014-12-03
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