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上周新房成交跌破15万平方米 4月中旬以来18周新低

上周,新房住宅量价齐跌,全市共成交14.24万平方米。这一成交量创下了今年4月中旬以来的最近18周新低。市场人士分析,前期政策“利好”总体上已经消化的现象得以确立,“恐慌性”买家已经明显变少。

周冠军成交不足6000平方米

据各家机构提供的数据显示,上周上海市新房住宅的成交面积为14.24万平方米,环比前周下跌33.47%。

商报记者注意到,在上周成交面积排行榜前十名中,周冠军依然是仅成交了5418万平方米,而第10名仅成交1808平方米,更是少得有点“可怜”。除了成交排名前两位的玲珑湾城和张江汤臣豪园(小区网 论坛)分别售出56和35套房源,其余项目的成交量均低于25套。其中,冠军玲珑湾城上半年曾依靠不足万元的低价获得热销,此次推出房源的均价上涨了15%。虽然该盘在上周依旧位于成交排行榜的首位,但行情远不如今年上半年。

“上周成交量的大幅下跌与8月以来的有效供应不足有关,中高端公寓和别墅占据了很大的供应份额,刚需楼盘却供应较少。”据德佑地产研究主任陆骑麟介绍,8月获取预售证的楼盘中,除了保利悦庭,其余楼盘都成交寥寥,上周成交量排名前十的楼盘竟无一例外都是8月以前获取预售证的楼盘。

佑威机构执行董事黄志坚表示,连续数周的周冠军均低于1万平方米以及入榜楼盘成交量低的成交现象,值得关注和警觉。

陆骑麟称,随着“沪六条”的出台,以及新调控政策落地的传言甚嚣尘上,目前市场的观望气氛再度加重,6、7月一度火爆的中高端楼市也因为“沪六条”对于投资性购房的打压而出现了降温的趋势,而开发商近期涨价的步伐也有所减缓,后期打折楼盘或将再次出现。“8月很可能将成为传统的金九银十前的调整期,成交量预计将相比7月出现进一步下跌。”

新增供应回落10万平方米以下

成交量的回落也影响了开发商的推盘热情或信心,8月新增供应明显萎缩就是明证。

据21世纪不动产的统计显示,上周全市新房住宅的新增供应面积共计9.5万平方米,环比下降25.1%。这是在政策收紧预期转强及季节性等因素制约下,上海楼市供应时隔4周后再次回落至10万平方米以下的低位区间,而自3月楼市回暖以来楼市单周供应在10万平米以下的也仅有出现过3次。

项目供应方面,上周为数不多的新增3批次房源皆为公寓类型,且都是地处外环外的嘉定区域。由于这些项目都在上周四以后获取预售证,因此未能对上周的成交造成影响。

上述3大楼盘此次推出的房源预售报价虽多低于2万元/平方米,但是较项目前期房源及所处区域内的年内均价仍高出不少。其中位于嘉定新城(社区网 论坛 商铺)板块内的新城金郡,其此次所推204套公寓房源的预售报价在1.54万-1.86万元/平方米。而该项目于2011年末所推批次房源的成交均价约为1.29万元/平方米。此外, 3个项目中,首次面市的白银时代和常发豪庭国际的供应量较大,2盘共计预售近7.6万平方米,垄断了上周近八成的新增供应总量。

“从供应来看,新房供应量回落到10万平方米以下,之前一直靠中高端楼盘撑起半边天的供应结构也发生改变,上周仅有嘉定推出新房源且都是刚需项目。” 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,一方面,中高端楼盘持续供应后,渐显疲态,后市依然靠刚需项目支撑。另一方面,金九即将来临,一部分开发商为了冲高成交量,押后推出新房。

截至昨日统计,上周上海市内共有5个住宅项目开盘,数量与前周实际开盘项目数量相比减少4个,推房约350套,与前周近1200套的供应量相比则下降了超过七成。

高价盘难以持续“放量”

除了成交量的回落,上周成交均价也随之下跌。数据显示,全市新房住宅成交均价为23517元/平方米,环比前周下跌6.91%。

高端市场方面,上周全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅共计成交32套,比前周减少了15套。华润外滩九里上周售出了3套房源,均价高达11.3万元;翠湖天地嘉苑(小区网 论坛)则成交了一套单价高达14.7万元的复式房源。滨江凯旋门在上周成交了一套单价7.6万元的房源,这也是该项目开盘至今,成交的唯一一套单价低于8万元的房源。

“商品住宅运行态势上呈现出量价双双高位回落的态势,限购令不解除,高单价、高总价产品的成交,总体上难以持续‘放量’的,均价自然就会回落。” 黄志坚解释道。在上周成交面积TOP10榜单中,成交均价在3万元/平方米以上中高端项目仅占2席,说明了随着一波改善型需求的释放过后,中高端项目的成交再度趋于平稳。

另据了解,上周别墅市场共计成交82套,环比下跌32.23%,成交面积18802.08平方米,环比同样下跌30.42%。上周上海别墅(小区网 论坛)成交均价持续走低,环比前周下降1.38%,均价仅维持在24996元/平方米。市场人士表示,上周周成交别墅多以经济型别墅为主,仅有少量高端项目有成交,在大环境下,成交均价整体上被持续拉低。

上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏指出,“由于近几个月改善型需求的大规模释放而使沪成交均价一直居高不下,但毕竟这部分购买力相对有限,并不可能长时间的大规模释放,因此上海楼市在出现量跌的同时,居高不下的成交均价也开始松动,后市刚需项目或将再度占据楼市的主导地位,上海市场的成交均价预计将再度回归理性。”

来源:上海商报 作者:刘晓颖 日期:2012-08-16
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