买楼 ?卖楼 ?售楼 ?租楼 ?二手楼 ?别墅楼 ?短租楼
免费注册,免费发布房源信息,免费浏览查阅
New housing, Second-hand housing, Rental housing,
Let’s make your home better!

正合张建军:别墅稀缺价值凸显 入市投资时机来临

编者按:2012年2月底,国土资源部下发《关于做好2012年亚博体育AG厅用地管理和调控重点工作的通知》,再次强调停止别墅类用地的土地供应。从2003年至今,别墅市场已经连续10年颁布了5道禁令来严格控制别墅市场。政策的频出,一定程度上抑制了别墅的购买力。但随着其稀缺性的显现,别墅的价值也在逐年攀升。

展望未来,面对政府步步紧逼的调控政策,以及日新月异的产业环境,什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的别墅大市场?哪些企业,哪些楼盘,哪些人物将引领别墅产业风骚?搜房网诚邀业内人士共同解读和盘点2012年别墅市场局势,展望中国别墅未来的发展趋势,以寻求中国别墅产业的可持续成长之路。

正合古麦董事长张建军

张建军:作为别墅,最重要的投资价值,一个是尽早享受,毕竟大家知道,一层六户的高层或者一层两户的洋房,总没有有天有地有花园,有露台,有一个地下会所、影视厅这样的别墅更加享受。从这个角度讲,它的投资价值可能是最大的,回报率是最高的,因为每天都在提前享受。

第二个是投资价值,接下来我会用重庆亚博体育AG厅数据为大家解读一下,重庆别墅市场现在和未来,当然我也会提到它的过去。

从2011年到2012年上半年,这18个月里面别墅的表现,供应链来看,别墅只占7%左右,不到8%。预售面积每年一百多万方,稀缺价值来看,已经决定了什么物业可以投资有回报的前景,什么物业增值幅度会比较有限。高层物业已经是80多的比例,洋房也在增加,增加到11.9%,这是从供应上,大家能看到别墅的稀缺。

从成交来说,别墅占的比例相对来说也是比较少,这是由稀缺供应决定的。18个月里面,重庆别墅物业的住宅市场也仅仅占6.2%,这意味着在城市未来,高层越来越多,别墅洋房会越来越少,而且未来也只能会越来越少。但是在重庆的客群,几乎平均六年到六年半是换房周期,也就是说2000年左右买到高层的客群,大概是99年左右到2002年,也就是04到07年,别墅成交量也非常大,比起2000年翻了三四倍。但是当时一年只有一千套出头,但是到了09、10、11年,每年别墅量已经是3000套以上,翻了三倍。我们想,07年一个购房高峰,高层也热销,重庆主城区商品房销售面积超过2000万以上是07年,大家算一下,六年到六年半一个周期,换别墅的时间大概是什么时候?其实就是12、13年,人口活跃在未来十年仍旧是一个高潮。

所以虽然政策鼓励刚需,但是别墅市场的成交和上涨大家看得到,越来越稀缺,越来越有需求,不论是供应端还是消费端需求的旺盛,都显现出别墅在未来的投资机会,可能会呈现供不应求。什么决定价格上涨?就是供不应求,就是供需关系。这意味着有些别墅未来价格涨幅会越来越高,如果大家有闲钱想投资,我们后面也罗列了,在很多种保值、理财的产品里面,别墅是一个优质选择之一。这张表格反映出别墅市场在供需端非常重要的讯号。所以不能光看媒体、政府宣传导向,也要看实际市场的真相。从供应、购买需求的旺盛可以看出来。

大家知道,一月份过年,二月份刚收价,三月份楼市回暖,2012年市场好过11年,而且别墅供需比,大家看,从4月份开始,购买、成交,成交量剧增。虽然说供应量少有增加,但是成交量剧增。在五六月预收面积和成交别墅面积中,成交面积超过了供应面积。重庆别墅市场的分布供销图,从这几个图可以看到,三个区域占据别墅市场的主力。北碚、北部新区、南岸茶园,沙坪坝也有一定的量,主要是大学城,这显现出别墅未来的集中度。这是重庆2012上半年别墅市场供应量上的分布,北碚、蔡家、空港、大学城、沙坪坝、茶园,但中央别墅区从这个图上大家可以一眼看到,鸳鸯版块,而别墅市场冠亚军,一个是龙湖紫云台,第二是约克郡,这是成交面积的分布。

这是均价分布,红色代表均价高低,颜色渐变意味着价格的变化,红色是最高,黄色是其次,深蓝色是最低。大学城、双碑大桥一开通,打开了动脉,它和未来重庆三北发展的重心,意味着大学城的重心升级。茶园随着未来大桥的开通,也会有增值空间。虽然茶园和大学城目前是别墅价格的洼地,如果大家购买别墅的时候,如果觉得有些别墅价格偏高,不妨把眼光放远一点,放在茶园、大学城,肯定会有回报。

大家如果对每一个别墅都想了解详细资讯,可以向搜房网的工作人员咨询,如果大家想深入了解关心每一个别墅的情况,这里有详细的资料。

重庆2012年上半年中高端别墅的主力在180平到210平,也就是说反映出需求端的主力需求的范围,150到180在供应占比上也不小,成交占比也比较大,所以从150到210自用型的精简别墅,240到270舒适型的别墅都有需求。所以说,如果是大家自用,其实看得到,现在别墅的设计水平,在150平到210平也能够达到大家自己居住的功能需求。作为投资,大家也看得到,在成交主力段能够发现,如果是自住买哪个,如果是投资买哪个,这些信息都能在成交数据中能够反映出来。

对重庆别墅到底买不买得,值得不值得买,接下来就要跟大家详细分享今天最重要的一个环节。

三亚,大家知道,对重庆人来说,冬天有点冷,东北、华北、华东地区大量有钱人最喜欢买三亚别墅,2012年三亚成交面积下滑了70%,也就是说2011年三亚的全部住宅销售面积只几2011年高峰的30%,也就是说,在三亚投资,作为正合来判断,其实是有风险的。三亚现在已经批的地,未来要建的别墅,包括各类的投资物业商品房、公寓、洋房、高层等等,将来要消化完,专家预测可能至少需要50年以上。这就意味着,在这样的供大于求的市场要投资三亚,可能没什么赚头,除非愿意花几百万在那里度假,假如你每年都有几个月时间住在三亚,这个投资是值得的,但是如果只有那么几天去三亚,不如住酒店,现在三亚酒店入住率只有20%。对比来说,上海、北京的别墅,面积都很大,最少很难见到四五百平米以下的面积,在座的各位,即使非常有钱,到上海买四五千万的别墅,值得吗?另外上海也没有度假休闲的地方,那么我给大家的建议是,你生活在哪个城市,你主要生活时间在哪个城市,在这个城市,你的资金支付足够的话,那尽早享受,如果你已经住着别墅了,那么趁现在房价低,赶快下单。

我们下面为大家解读一下重庆,重庆别墅的发展,我们要从四个角度,一个是城市发展的潜力,二是看这个城市在目前发展阶段,在别墅性价比上,供需关系上的数字。三是别墅和高层洋房的区别在于,有天有地,有山有水,又有别墅,这个在北京、上海已经是可望不可及的了,但是在重庆,选择山水、资源当然是别墅居住的首要条件。选择城市中心的山水资源,这个别墅可能作为自住、投资首选的品种。四是别墅的品质、户型、服务保障,选优质名企是明智选择。

首先重庆在全国的定位,是西部大开发的桥头堡,城乡统筹的示范点,作为第三个国家级的两江新区,三北区域是重庆发展的重心。2012年上半年重庆GDP增速在14%,全国上半年平均GDP增速只有7.6%,重庆达到14%,这样高速的增长,也意味着经济未来的利好,包括人均可支配收入增多,对优质居住的追求也提高了。别看现在高层住的多,未来买别墅的人也会越来越多。在二环的发展使重庆过度为千万级人口,带来大量高端外地人群的进入,需要的高端住宅在哪里,有多少量。大家看到了,供应端只有7%,成交端只有6%左右,在前几年买高层的人,再过几年要换别墅只能到二环外了,甚至到区县。在重庆主城区能选到什么样的别墅,刚才搜房网的苏总也给大家介绍了很多,大家看到,金开大道的中央别墅区,而那里的容积率以前2到2.5,今年是3到3.5以上,达到3.5的时候,加上政府对高层和别墅的搭配,规范上又有新的限制,意味着,3的容积率再做别墅很难了。在中央地段未来的别墅,几乎可望不可及,只能买二手楼。 在调控政策下,高端别墅产品会变得越来越稀缺。加上政策规定高尔夫场不能建,赛马场不能建,这些对独栋别墅的限制都很大。既然如此,大家有钱就应该抓紧买一套别墅,趁早享受,如果大家以后移民,这个别墅卖出去绝对不会亏。现在我们都在提要打响财富保卫战,但怎么打是一个问题。现在中国有30多亿的民间储蓄,怎么消化?投资股票不行,投资实体大家没有经验,放贷有风险,投资黄金、白银、期货又不懂;只有买一套房子,未来高层住宅量太大。买别墅,虽然门槛高一点,但是保值。接下来我就要给大家讲,别墅为什么在上述所有的投资项目里最好。

目前在亚博体育AG厅投资领域,政策调控、价格打压是大背景。那么,住宅产品、商业和写字楼物业几类产品,哪些还值得买?我做了二十年的亚博体育AG厅营销,作为一个专业人士,我的建议是看数字说话,不能任意想象。比如说南湖郡(小区网 论坛),04年5500,现在18500。比如说选一个高层,02年水晶郦城出来的时候是2300建面,04年涨到2800,到了现在二手楼的建面价格是7800,年增长率仅仅14%,比别墅低。主城区住宅年复合增长率13.8%。在座的各位会问,商品房还有写字楼商业,值得不值得买。好的写字楼未来供应量非常大,去年高峰的时候是重庆有史以来最高峰,64万方,现在潜在供应量717万方,现在的供应量和每年几十万方的成交,大家知道,这中间写字楼的投资回报率该怎么评估,我相信不需要我多讲。第二,有些优质写字楼是值得买的,因为现在租金回报率会迟缓在8%左右,这个也比银行存款利息要好,而且优质地段,比如说协信星光68等地段,有综合体支撑,这种写字楼未来会越来越好。因为写字楼可以随处建,但是要在周围建大量综合体是很难的,需要开发商有十足功力。商业的投资需要有更好的眼光去研究城市的商圈、区域商圈的发展以及商家的变化,这个需要很好的专业功底,要研究未来三到十年内租金涨幅的情况,才决定这个商业值得不值得你买,在什么价位买。

深圳东部华侨城很偏远,它的一个叠加别墅,均价8万5到13万,联排别墅独栋别墅接近17到20万一平方米。我们看重庆,有一个优质别墅,香港的一个优质企业,约克郡均价才15000,总价才400多万,这是重庆和深圳的对比。龙湖紫云台的别墅,均价8500,虽然在北碚,但是山水非常不错,而上海的西郊别墅均价12万。接下来,大家可以去看一下这几个别墅,重庆的别墅做的非常优质,连上海、北京、深圳开发商到重庆来看别墅,都认为是非常好的。在一万左右的均价,重庆的别墅和其他重庆十几万的售价相比,仅仅是他们的十分之一,十五分之一的价格。那么值得不值得投资和购买,我相信今天给大家解读的只是重庆别墅市场的基本价值和数据,销售成交数据的背后,我相信在座各位都是资深,有经验,这是我的一点建议,仅供大家参考,谢谢大家!

来源:搜房网 日期:2012-08-12
将这篇文章分享给您的朋友 ?http://baiyin.5ilou.com/news_31042.htm ?
返回
房产楼市关键词: 高尔夫 开发商 商品房 写字楼 二手楼 亚博体育AG厅 专家 政策 楼市 花园 洋房 联排 别墅 酒店 购房 楼盘 土地
[? 会员登录 ?|? 注册会员 ?|? 用户协议 ?|? 关于我们 ?|? 联系我们 ?|? 收藏本站 ?]
我爱楼(www.5ilou.com) - 提供租房,新房,二手房,商铺,别墅,短租,房产新闻的亚博体育AG厅网站